Nuda Propiedades: ¿Qué son y cómo invertir?

17 marzo, 2020 Mateo Britos

Actualizado el 17 marzo, 2020

Aunque no es una expresión de uso cotidiano, “nuda propiedad” es un concepto cada vez más utilizado en la región. En Europa es un término bastante más utilizado, y hay empresas consolidadas desde hace décadas que se dedican a comercializar la nuda propiedad.

El término fue empleado por primera vez por el jurista francés Henri Capitant (1865-1937) y poco a poco se fue expandiendo en las sociedades modernas, siendo manejado principalmente por escribanos, abogados y contadores. Hoy en día, la globalización y el desarrollo de las tecnologías han permitido generar más conocimiento al respecto y han surgido empresas que proveen servicios para que sea una opción posible en Uruguay, en su mayoría para los jubilados.

Una propiedad se puede dividir en dos derechos: la nuda propiedad y el derecho de usufructo. Esta división de derechos queda registrada, con todas sus condiciones, en una escritura pública de nuda propiedad, por lo que cuenta con total respaldo legal. La nuda propiedad es el derecho de la persona sobre la vivienda –el título-, sin poder hacer uso de ella, es decir, siendo usufructuada por otro. El derecho de usufructo, es el de poder usar las cosas de otro y percibir sus frutos sin alterar la sustancia de ella. A lo largo del artículo se irán detallando las características de su funcionamiento, derechos, obligaciones, diferentes escenarios y la situación actual en Uruguay.

Diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo

La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, se pueden establecer las siguientes diferencias:

El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
El nudo propietario tendrá pleno derecho de disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo.
La finalización del usufructo puede darse por el fallecimiento del usufructuario o por terminarse el plazo fijo de años de usufructo acordado.
El nudo propietario no deberá pagar un precio extra al adquirir el pleno derecho sobre la propiedad.
El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho que es personalísimo y no hereditario.
Se pueden poner más de un usufructuario.
El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta.
La nuda propiedad se puede hipotecar.
El usufructo no se puede hipotecar.
La nuda propiedad suma para el impuesto al patrimonio (con un diferencial).
El usufructo no cuenta para el impuesto al patrimonio.
En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no puede usarla. Por ello, se dice que la nuda propiedad es la “propiedad desnuda”.

*Información obtenida de conceptosjuridicos.com

Extinción del usufructo

Un usufructo también puede verse extinguido. Para que se llegue a esta situación, algunas de las causas más comunes son las siguientes:

Muerte del usufructuario.
Cuando fallece el usufructuario, el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario.
Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
Cumplimiento del plazo por el que se constituyó (en caso de haberse fijado).
En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo.
Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario contraiga matrimonio, por ejemplo, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.

*Información obtenida de conceptosjuridicos.com

La situación en el país

En el Código Civil de Uruguay está detallada la división entre nuda propiedad y usufructo, y se contempla poder vender una sola de las dos partes. Así, el Artículo 535 dice: “El propietario no puede turbar ni poner obstáculo alguno al goce del usufructuario” y el artículo 623 agrega: “El que sólo tiene la nuda propiedad de un fundo o sin el usufructo, no puede constituir servidumbre sin consentimiento del usufructuario”.

En Uruguay, el escenario más común y generalizado respecto a una propiedad es venderla plena, es decir, título y usufructo. En los últimos años se ha comenzado a difundir la opción de vender la nuda propiedad, o sea, la persona vende su casa pero queda viviendo en ella por el plazo pactado, puede ser de por vida o por un flazo de años fijos establecido, después de ese plazo, la propiedad pasa a ser en su totalidad –título y usufructo- del comprador (nudo propietario) que no deberá incurrir en costos adicionales ni de escritura ni de precio adicional al originalmente convenido en la escritura.

Esta modalidad de nuda propiedad es posible para cualquier persona, especialmente conveniente para adultos mayores y jubilados. Para ellos, muchas veces es difícil mantener un estilo de vida similar al que tenían siendo activos. Las pensiones y jubilaciones suelen ser insuficientes para costear sus gastos básicos de vivienda, alimentación y tiempo libre, es por eso, que se vuelve necesario pensar en otras opciones. Una manera de complementar sus ingresos, es vender la nuda propiedad.

Un proyecto, una realidad

Desde hace aproximadamente dos años, en Uruguay existe y funciona el proyecto NudaProp, bajo el eslogan “otra forma de vender e invertir”. La empresa brinda servicios profesionales y personalizados a quienes quieran vender una propiedad y seguir viviendo en ella o seguir alquilando a un tercero. Desarrollaron un modelo de cálculo de precios equilibrados para ambas partes, los cuales son atractivos para el vendedor (que quedará con el usufructo) y también un buen negocio para el comprador. Las rentabilidades proyectadas para el comprador son competitivas frente a las alternativas de inversión. El descuento del precio depende fundamentalmente del plazo de usufructo, a mayor plazo, mayor es el descuento. Por ejemplo para un plazo de espera de 10 años, el comprador pagaría la mitad del precio del mercado.

Se trata de la primera empresa dedicada exclusivamente a este servicio, brindado así una nueva posibilidad para las familias y adultos mayores que necesitan rentabilizar sus propiedades de forma diferente a lo tradicional. Las socias fundadoras de este emprendimiento son la licenciada Valeria Delfino y la ingeniera Constanza Boix, dos empresarias comprometidas con sus clientes. A su vez, el equipo se complementa con varios profesionales asesores: escribana, contadores, abogado, agrimensora. Se trata de un grupo multidisciplinario, que brinda un servicio integral para cuidar los derechos y garantías de todas las partes y contemplar cada caso en particular.

NudaProp ofrece un asesoramiento personalizado que comienza con entrevistas con los propietarios y los inversores para conocer en profundidad las necesidades de cada uno así como también brindar información financiera para el análisis de la compra. Nudaprop selecciona a sus clientes y promueve la generación de un buen relacionamiento entre ambas partes, entendiendo que no se trata de un negocio más, sino que, por el contrario, es una decisión de vida y una colaboración entre dos partes que se ayudan para cumplir el deseo del otro. En cuanto a la ganancia de la empresa, por política de la empresa no le cobra al propietario vendedor, sino que solamente le cobra a la parte compradora o inversor y los honorarios se calculan en función de una rentabilidad proyectada.

El proyecto tuvo el apoyo de la Agencia Nacional del Desarrollo y de la Agencia Nacional de Investigación e Innovación, y el respaldo del Centro de Innovación y Emprendimiento de la ORT, lo que demuestra ser un negocio de gran interés a nivel académico y financiero, para el desarrollo del país. Se trata de un modelo de negocios atractivo tanto para Uruguay como para la región siendo una opción nueva para las familias.

En algunas declaraciones públicas, las empresarias han expresado la importancia del proyecto para el desarrollo social, entendiendo que de esta manera pueden cambiar realidades, mejorar las vidas de los clientes y aumentar las posibilidades de que puedan vender su propiedad.

Para los próximos años pretenden seguir creciendo y ayudar a conectar más propietarios e inversores. Asimismo se quieren expandir hacia el interior del país donde saben que se usa esta figura legal entre conocidos pero donde todavía no hay ninguna empresa formal en su gestión. Y también manifiestan la voluntad de querer crecer hacia otros países.

Propietarios e inversores

La mayoría de los clientes son adultos mayores, pero también destacan algunos casos de jóvenes que venden la nuda propiedad y conservan el usufructo por 5, 10 o 15 años. El cálculo de la nuda propiedad se basa en el tipo de usufructo -temporal o vitalicio-, la esperanza de vida, la forma de pago, la contribución inmobiliaria, impuesto a primaria y las rentabilidades que el negocio ofrezca para los inversores.

El tipo de inversores que buscan son personas con liquidez financiera y que estén particularmente interesados en el sistema. La empresa hace fuerte hincapié en la importancia del método colaborativo, como dijimos, no se trata únicamente de un negocio sino que también de colaborar con el otro. Por lo general, los inversores son un público joven de no más de 50 años, y lo que logran es acceder a capitalizarse a la mitad de precio, al contado o en cuotas y consiguen invertir sus ahorros en propiedades para un plan de retiro, dejarle un patrimonio a sus hijos o mudarse ellos mismos en un tiempo futuro.

Actualmente NudaProp cuenta con 70 propiedades registradas y 760 potenciales inversores. Llevan realizadas 14 ventas y cuentan con testimonios que avalan el próspero funcionamiento del sistema y alientan a que más personas se animen por el negocio. Para poder publicar y vender en NudaProp es necesario tener el consentimiento del usufructuario para asegurar que no haya abuso patrimonial contra las personas mayores. Al momento de la compraventa se pide el certificado de su médico para constatar que esté en plenas facultades para vender y confirmar que es una decisión y transacción completamente consciente.Para contactar a NudaProp se puede enviar mail a [email protected] o por whatsapp o llamada al 092 923 232. Más información en www.nudaprop.com donde se podrán encontrar varias respuestas a preguntas frecuentes.

Beneficios y obligaciones de ambas partes: comprador-vendedor

Tanto el comprador como el vendedor se ven beneficiados en esta transacción, pero a la hora de tomar la decisión es importante tener claro que también cada parte tiene sus responsabilidades y deberes. A continuación enfatizamos algunas que quizás puedan ser decisorias para el lector interesado:

Comprador:

– Lo más importante es que invierte en una vivienda a un valor mucho menor que el establecido por el mercado. Asimismo, se trata de una inversión a medio-largo plazo porque no tendrá pleno derecho sobre la propiedad comprada hasta la defunción del antiguo propietario o transcurrido el plazo fijo.

– Al momento de la escrituración, el comprador asumirá los costos de la operación honorarios profesionales, aportes notariales, registros, impuestos patrimoniales

– El comprador, es el responsable de pagar la contribución inmobiliaria, impuesto a primaria, y fondo de reserva si lo hubiera.

– El propietario tiene la ventaja de siempre poder vender su nuda propiedad, respetando siempre las condiciones pactadas con el usufructuario.

Vendedor:

-El vendedor transfiere la propiedad y recibe por ella un dinero calculado en función de su edad y la estadística de esperanza de vida del banco central, cuánta más expectativa, menor el precio de venta.

– Una vez hecha la operación, el vendedor es solamente usufructuario, por lo que si pensaba dejar la casa en herencia a sus familiares, ya no será posible, se pierde el patrimonio familiar.

– El vendedor, recibe un dinero por su casa y tiene la ventaja de poder seguir viviendo en ella, mantiene el usufructo de la vivienda.

-El usufructuario tiene la obligación de hacer un buen uso y disfrute del bien, haciéndose cargo de los gastos de mantenimiento locativo por el uso.

– Es el responsable de pagar gastos comunes y servicios públicos como UTE, OSE. Pueden haber variables que dependen de cada negociación pero siempre dejando constancia en la escritura, por ejemplo algunas veces se arregla que sea el usufructuario quien paga la contribución y el impuesto a primaria.

Derechos del nudo propietario

– El nudo propietario tiene el derecho a recuperar la propiedad en buen estado una vez que la persona que está usufructuando termina su contrato. Si bien la persona que está haciendo uso del espacio tiene derecho a poseerla libremente, también tiene que devolverla en las mismas condiciones que le fue dada.

– El nudo propietario puede decidir vender la propiedad cuando quiera, el usufructo se mantiene, pero también puede vender su nuda propiedad.

– El propietario –aunque no usufructuando-, tiene facultades de control de la casa, puede realizar mejoras, puede hipotecarla, puede oponerse al uso abusivo de la propiedad por parte del usufructuario.

– El usufructo es un derecho real de uso y de goce sobre la cosa de otro. La propiedad, despojada del usus y del fructus, es una nuda propiedad, que algún día volverá a ser plena propiedad. Tanto el usufructo como la nuda propiedad son dos derechos reales paralelos sin interferir uno con el otro.

Apuntes sobre este sistema

Vender un inmueble por medio de la nuda propiedad le asegura al vendedor un techo hasta su muerte. De esta manera dispondrá de ingresos extras para asegurarse una mejor calidad de vida. Para las personas jubiladas, muchas veces es difícil mantener un estilo de vida similar al que tenían siendo activos. Las pensiones y jubilaciones suelen ser insuficientes para costear los gastos básicos de vivienda, alimentación y tiempo libre, es por eso, que se vuelve necesario pensar en otras opciones. Además, como usufructuarios tienen derecho a alquilar su vivienda y así obtener más rentabilidad.

Esta modalidad permite convertirse en propietario a precios más accesibles. El precio por el que se vende siempre estará por debajo del mercado, primero se tasa el inmueble, después se calcula el valor de la nuda propiedad y se evalúa la posibilidad de financiamiento. El precio por la venta depende de muchas variables, la edad del vendedor es un importante medidor así como el tiempo estimado que durará el usufructo de la casa.

Cuando se realiza una operación de nuda propiedad puede pactarse que el comprador se haga cargo de la contribución inmobiliaria. Los gastos comunes le corresponden al usufructuario y los extraordinario a la propiedad, pero puede llegar a negociarse que el comprador asuma todos.

La mayoría de los que compran lo hacen con la intención de residir en la propiedad. Existen algunos casos en los que buscan invertir pero con la idea de acondicionar el inmueble y alquilarlo a un tercero. La nuda propiedad no es una compra para ocupar inmediatamente, es para aquellas personas que puedan esperar ya que no se puede disponer del activo hasta que no cese el usufructo.

Si el usufructuario no desea seguir viviendo en la casa o por salud debe internarse, podrá alquilarla, siendo el alquiler un ingreso íntegramente a favor del usufructuario. En la escritura de nuda propiedad se pueden pactar las condiciones de alquiler.

En pocas palabras

La nuda propiedad es una opción novedosa dentro del sistema financiero del país a la que cada vez más adultos están acudiendo. Su venta, es una beneficiosa operación para complementar las pensiones, jubilaciones o planes para familias recién constituidas. La concepción de la vivienda como fuente de ingresos a partir de la jubilación empieza a emerger cada vez más ante la incertidumbre de las pensiones, el aumento de la esperanza de vida y los cambios en las estructuras familiares. El vendedor mantiene el usufructo de la vivienda y el comprador debe pagar para adquirir el derecho de la propiedad, siendo así ventajoso para ambas partes. En Europa, y en particular en ciudades y pueblos altamente cotizados, las ventas de nuda propiedad ha aumentado considerablemente y se espera que de aquí a los próximos años lo mismo suceda en Uruguay.